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【租金補貼2.0 法律5大QA】鍾采玲律師 撰


2022
年行政院推出「300 億元中央擴大租金補貼專案」,上路第一年,最終核准戶數達約27.7萬戶,創下歷年補貼戶數最多。2023 年將升級成「租金補貼2.0」方案,新制租金補貼將於73日開始。就租金補貼部分,可能會遇到什麼問題呢?本文一一說明如下:

  • 2023租屋補貼新制與2022年的舊制,差別在哪呢?
  1. 隨到隨辦,受理無申請期限。
  2. 舊戶免重新申請。
  3. 租賃契約免房東身分證字號。
  4. 房屋範圍無資料者可切結。
  5. 合格家戶回溯到申請日開始補貼。
  6. 18歲以上(學生租屋族群)皆可申請。
 
  • 租屋補助需否得房東同意?
內政部表示,申請租金補貼是房客的權利,並不需要取得房東同意,同時,房東也不得禁止房客申請租金補貼,若房東片面禁止或要求拋棄申請,因對於房客顯失公平,房客可依消費者保護法第12條及民法第247條之1規定主張契約條款無效。但針對房東禁止房客申請租屋補貼之行為,目前尚無處罰之相關規定,內政部也已著手研議修正租賃住宅市場發展及管理條例,將予增訂相關違規行為直接處罰規定,藉此有效導正遏止。

  • 房東不滿租客申請租屋補助,可以漲房租或要求租客搬出去嗎?
  1. 依內政部公告之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項規定,房東於租約期間不得藉任何理由要求調漲租金[1],並且不得記載應由房東負擔之稅賦,如較出租前增加時,其增加部分由房客負擔[2]
  2. 若房東另以房客申請租金補貼為由,要求調漲租金或負擔所增加之稅賦,因已違反定型化契約規定,房客除可依消費者保護法第17條規定主張該約定無效外,同時可以檢附相關事證向縣市政府提出檢舉及申訴,如經縣市政府要求房東限期改正而屆期不改正,可依消保法第56條之1規定處3萬至30萬元罰鍰;又經再次命其限期改正但仍不改正者,並可加重處5萬至50萬元罰鍰,且得按次處罰。
 
  • 房客申請租金補貼,房東難道完全沒有好處嗎?當然不是的。
只要「房東」與「屋主」為「同一人」,將房屋出租予領有租金補貼的租客,房東就可以成為「公益出租人」並適用減稅政策,但要注意以下情形:
  1. 房東與屋主二者是夫妻、直系親屬關係皆無法適用公益出租人減稅政策。
  2. 房屋屬於多人共有,「租約」出租人必須詳載「全部共有人」資料。
  3. 房屋屬於分別共有,僅其中某共有人就其持分面積做出租(其餘共有人無出租),租約出租人只需要載明該共有人資料。
房東需要特別申請成為公益出租人或申請減稅嗎?房客申請租金補貼通過後,由地方政府認定後將「自動成為公益出租人」,房東免額外申請。
☆有哪些租稅優惠?
  1. 房屋稅:一般房東課徵非自住用稅率為2.4%以上,公益出租人則減半,稅率1.2%,同自住住家用稅率。
  2. 地價稅:一般出租適用地價稅為千分之10,公益出租人變成千分之2,同自住住家用稅率。
  3. 綜合所得稅:免稅額度提高,最高每月15,000元(原為每月10,000元)。
 
  • 為何新聞會看到租金補貼被政府追回?針對此部分,可能情形如下:
  1. 房客承租之房屋「未辦理保存登記建築物」,也就是違建。
  2. 「房東未繳房屋稅」或「沒有房屋稅籍」,因容易被政府機關認定沒有房屋存在沒有租屋事實或是房屋是課徵營業用的,若有此情形,建議民眾提起行政救濟,避免須將所領的全部租金補貼,一次還給政府。
  3. 租金補貼詐騙:訂定假的租賃契約、申請資料填載不實,例如房東填寫不實之申請資料,或是房東與房客合作而填假地址申請較高租金補貼。另外,此部分房客除可能被追回租金補貼外,更可能觸犯刑法第339條詐欺罪、刑法第210條偽造私文書罪、刑法第211條偽造公文書罪、刑法第214條使公務員登載不實、刑法第216條行使偽造文書罪等刑事責任。
新聞來源
[2] 參見住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第貳項第五點。